中共武汉市委 武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见
武发〔2013〕15号
为深入贯彻落实国土资源部、省国土资源厅关于开展城镇低效用地再开发的要求，结合我市实际，现就进一步加快推进“三旧”（旧城、旧村、旧厂）改造工作提出如下意见。
一、明确“三旧”改造工作的目标任务和工作原则
（一）目标任务
通过开展城镇低效用地再开发试点，发挥政策的引导和激励作用，充分调动社会各方面的积极性，力争用8-10年时间，基本完成三环线内及相邻重点区域的“三旧”改造工作。努力通过增加建设用地的有效供给，提高土地的持续保障能力，促进城市功能提升和产业升级，改善居民生活环境和城市生态环境。
（二）工作原则
——坚持政府主导，市场运作。建立健全政府领导、市场运作的工作机制，加强统一领导，强化统筹协调；充分调动社会各方面积极性，吸引社会各界广泛参与，依法规范推进。
——坚持科学规划，政策支持。深入开展调查研究，合理确定改造范围，接照要求实行标图建库、锁定改造基础数据；严格落实城市总体规划，保护城市历史风貌，延续城市机理，实行环境容量控制，科学编制改造规划和年度计划；进一步解放思想，加强政策、制度创新，完善利益激励机制，科学制定符合我市实际的“三旧”改造政策。
——坚持成片改造，分类推进。结合城市规划管理要求，加大整合统筹力度，合理确定改造单元，实施集中成片改造；坚持因地制宜，充分考虑改造单元的实际，尊重权利人的意愿，采取整体改造和整治改造等方式实施改造。
——坚持以区为主，全市平衡。按照“三旧”改造与新城建设相结合、区内平衡与全市平衡相结合、以区为主和部门服务相结合的要求，统筹谋划，合理安排，科学优化全市人口、用地和产业布局。各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，要切实加大工作推进力度；市有关部门要组建工作专班，开辟绿色通道，大力推进事权下放，积极支持各区开展工作。
二、科学编制“三旧”改造规划
（一）明确“三旧”改造规划编制要求
按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，结合我市“三旧”、棚户区项目改造和各区工作实际，妥善处理好与新城新区建设、重点功能区建设、重大基础设施建设、历史文化保护和生态环境改善的关系，增强规划的科学性和可操作性，引导人口、产业合理布局，促进“三旧”改造工作又好又快推进。
（二）合理界定“三旧”改造范国
“三旧”用地是指:主城区范围内房屋破旧、布局零乱、基础设施落后、安全隐患突出、集中成片的旧城和城市棚户区；三环线内及相邻重点区域已确定要进行改造的旧村；城市规划确定不再作为工业用途以及国家产业政策规定的禁止类、淘汰类、不符合安全生产和环保要求的旧厂房用地。
各区要尽快组织开展辖区内“三旧”用地调查摸底和确权工作，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等情况，分类列表造册、标图建库，建立“三旧”用地数据库，锁定改造数据，并通过网络在线备案。
（三）构建“1+8+N”改造规划体系
市国土规划部门要采取“政府主导、部门协同、社会参与”的方式，组织编制以“1+8+N”（即1个规划.纲要、8个分区专项规划、N个更新改造单元规划）为主的“三旧”改造规划体系，增强改造规划的科学性和可操作性。其中，规划纲要应当明确全市“三旧”改造的范围、主体功能布局、确定改造步骤和时序等；专项规划应当细化用地功能、划定改造单元的范围（原则上不小于3公顷）、统筹征收安置用地布局、编制用地和资金平衡方案、明确改造模式和策略等；更新改造单元规划应当按照控制性详细规划的要求编制，通过开展深入全面的规划和经济论证，明确拟改造地块的规划用途、建设强度等改造要求和技术指标，报经市政府批准后，作为“三旧”改造的刚性依据。
（四）科学编制“三旧”改造年度实施计划
各区要根据“三旧”改造规划纲要、分区专项规划的要求，结合本区重大项目建设、招商引资等实际情况，接照“突出重点、先易后难、成片改造、分步推进”的原则，合理制订年度实施计划；市国土规划部门要对拟改造地块具体位置、规划用途、功能布局、建设强度、成本测算等提出指导性意见。各区“三旧”改造年度实施计划要报市“三旧”改造主管部门批准后执行。
三、因地制宜分类实施“三旧”改造
各区要根据城市规划实施要求，在充分考虑“三旧”用地现实情况的基础上，合理确定“三旧”改造方式。对房屋破旧、布局凌乱、基础设施配套不足、安全隐患突出的“三旧”及城市棚户区用地，采取拆除重建方式进行改造；对大部分建筑质量和建筑布局尚好的“三旧”用地以及规划确定的历史风貌区、优秀历史建（构）筑物和工业遗产，应当以保护整治和合理利用为主，防止盲目大拆大建。
（一）旧城（含棚户区）改造模式
旧城改造依据各区“三旧”更新改造单元规划，以改造单元为主，也可整合周边零星用地成片改造。实施主体为各区土地储备或房屋征收机构。
以拆除重建进行改造的，由土地储备机构委托组织编制改造规划方案，改造成本会同各区政府进行测算，按程序审查后，报市“三旧”改造主管部门批准后实施。对于其中需要保留的优秀历史街区（建筑）或其他建筑，可按照规划实施保护整治，其费用计入项目改造成本。
以保护整治进行改造的，主要以建筑修缮和环境整治为主，少数确无保留价值的建筑可拆除。保护整治改造规划方案由各区政府委托专业机构编制，按程序审查后，报市“三旧”改造主管部门批准后实施。保护整治所需资金以各区政府自筹为主；保护整治资金如有缺口，其中属于住宅专项维修资金使用范畴的，可按照住宅专项维修资金使用管理规定安排使用该项资金，或以其他区域的土地资源平衡。鼓励业主单位和社会机构筹资参与整治改造。
以历史文化风貌街区为主体的保护整治改造，还可以探索“权属不变、功能更新”的方式，按照整治规划，由业主单位、整治主体以及土地储各机构筹资进行改造。
（二）旧村改造模式
旧村改造依据各区“三旧”更新改造单元规划，以整村拆除重建为主，也可整合周边已纳入改造范围的用地一并实施改造。旧村改造以村集体经济组织或市、区土地储备机构为主体，按照自主改造或统征储备方式实施。
以整村拆除重建进行改造的，改造规划方案由各区委托专业机构组织编制，改造成本由各区按照前期调查的数据评估测算，按程序审查后，报市“三旧”改造主管部门批准后实施。
鼓励风景名胜区和规划生态发展区内的旧村依据相关法规和规划要求，以保护自然生态环境、发展生态旅游为目的，实施保护整治改造。其改造规划方案由各区指导村集体经济组织编制，改造成本以村集体经济组织为主体进行评估测算，按程序审查后，报市“三旧”改造主管部门批准后实施。保护整治资金以村自筹为主，市、区可以适当补助。
东湖风景区管委会要根据风景名胜区管理要求和实际土地资源情况，制订风景区改造方案，经市“三旧”改造主管部门组织相关部门研究提出意见，报市政府同意后实施。
（三）旧厂改造模式
旧厂改造依据各区“三旧”更新改造单元规划，以原土地使用者或市、区土地储备机构为主体，按照市场运作或政府储备的方式实施成片改造。
以拆除重建进行改造的，按照成片改造的原则，可整合周边零星用地进行成片开发，由原土地使用者或土地储备机构委托专业机构编制改造规划方案，委托评估机构测算改造成本，按程序审查后，报市“三旧”改造主管部门批准后实施。
以保护整治进行改造的，由各区组织编制保护整治规划方案，指导原土地使用者或土地储备机构按照规划方案组织实施。所需改造资金以原土地使用者或土地储备机构自筹为主。改造主体可按照整治规划要求，采取临时使用、土地租赁等方式，利用现有厂区用地和厂房发展第三产业（商品住宅开发除外）。对需保留的工业遗产和优秀历史工业建筑，按照改造规划修缮整治后妥善保留。
四、加大“三旧”改造工作政策支持力度
（一）土地利用支持政策
1．纳入“三旧”改造的用地，涉及新增建设用地征转用的，按照规定报省政府审批后办理用地手续。其中，已经建设为城市绿地和道路的，应当依法办理征地手续，暂不办理转用手续。
2．对于旧村改造项目，在取得土地征转用批复、符合城市规划要求、并征得被征收人同意的前提下，可按照现状以公开出让方式供应土地。列入旧村改造成本的资金可先行用于旧村改造的土地和房屋补偿。
3．旧城（棚户区）改造安置房用地及旧厂房改做教育、科研、创意设计、文化等用途的，可以协议出让方式供应土地。协议出让土地出让金计收办法，由市国土规划部门另行制定。
4．对于土地征收和补偿成本较高、预期收益很低的“三旧”改造项目，可将征收成本作为公开出让的起始价，并可与其他平衡地块一并搭配供应土地。
5．纳入“三旧”改造范围，符合城市规划、没有合法用地手续的城镇低效用地，用地行为发生在1986年12月31日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权；用地行为发生在1987年1月1日之后，符合现行土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签定征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照土地管理法律、法规落实处理（处罚）后按照土地现状确权。
6．“三旧”改造中单宗面积小于3亩，或者多宗累计面积不超过改造项目用地面积10%的村集体所有的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定确权后作为国有建设用地一并纳入“三旧”改造范围。为使建设用地更为规整，在同一更新改造单元内，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，按照等面积、等用途的原则，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。调换用地符合划拨用地目录的，以划拨方式供地；不符合划拨用地目录的，以协议出让方式供地。
（二）规划支持政策
1．根据城市总体规划及相关法规要求，更新改造单元内可开发容量受限，确实难以实现就地经济平衡的，在符合城市总体规划的前提下，允许建筑量指标在相同主体不同项目或不同主体之间进行转移，具体办法由市国土规划部门制定。
2．“三旧”改造项目中的住宅建设项目，户型控制比例按照所属片区等级的次一级标准执行。
3．对于采取保护整治方式改造的老旧居住区，可在征得业主同意的前提下，增设电梯、扩建地上或地下停车场（库），可不另行办理土地供应手续。
（三）财政金融支持政策
1．鼓励社会资金参与“三旧”土地一级开发整理。社会投资人在约定期限内完成土地一级开发整理后，在返还实际投资额和财务费用的基础上，给予其投资回报。其中，财务费用参照银行同期贷款基准利率据实核算；投资回报按照不高于实际投资额的同期三年期银行贷款利率的1.3倍确定。
2．充分利用金融信贷在旧城（棚户区）改造等方面的倾斜政策，组织在汉金融机构组建“三旧”改造基金，争取金融机构支持，加大银行融资力度；在风险可控、监管到位的前提下，创新融资手段，鼓励土地储备机构开展信托融资等新型融资方式，拓宽各级土地储备机构融资渠道。
3．“三旧”改造政府所得土地收益分成，适当向区级政府倾斜。由市土地整理储备中心实施的“三旧”改造项目，实现的土地出让净收益市、区分成比例不变。市土地整理储备中心委托区政府具体实施的“三旧”改造项目，征地拆迁成本实行“包干+奖励”办法，成本包干价确定后，其节约部分全部奖励给区政府，超支部分由区政府承担。
由市级投资建设平台实施的“三旧”改造项目，实现的土地出让净收益市、区分成比例为9:1。市级投资建设平台委托区政府具体实施的“三旧”改造项目，征地拆迁成本也实行“包干+奖励”办法，成本包干价确定后，其节约部分全部奖励给区政府，超支部分由区政府承担。对于长期难以启动但所在区政府有积极性开展筹资的，可由市级投资建设平台或市土地储备机构委托所在区政府实施筹资、收储、整理，实现的土地出让净收益市、区分成比例为8:2。
由区级土地储备机构实施的“三旧”改造项目，土地出让收益在扣除国家规定的专项计提资金后，剩余部分全额返还区政府。
市土地整理储备中心和市级投资建设平台原则上不再在中心城区划定土地范围进行资金平衡。
五、依法规范“三旧”改造拆迁安置补偿工作
（一）多渠道多方式安置
各区在实施旧城改造时，在充分尊重被征收人意愿的基础上，鼓励货币安置。与此同时，要采取以下措施，多渠道筹集安置房源。一是团购商品房，其房屋安置价格可由区政府根据项目实际情况确定；二是编制安置房建设规划，通过协议供地方式，集中建设一批“限价”安置房；三是鼓励旧村改造项目中配套建设旧城改造安置房，由区政府负责统筹安排。
积极支持各区结合“1+6”新城组群规划、快速路和轨道交通建设，通过建立跨区补偿机制，引入优质的教育、交通、医疗、商服等服务设施，吸引被征收人向新城区转移。
（二）调整完善旧村安置补偿标准
旧村范围内农业、农转非、世居人口原有合法产权房屋，按照人均不超过75平方米的标准（独生子女按照两人计算）进行还建，实有房屋面积不足人均50平方米的，可按照人均50平方米的标准进行补足，差额部分按照成本价购买。
孤寡老人等有特殊困难的一人户，按照不超过90平方米的标准进行还建，实有房屋面积不足90平方米的，可按照90平方米的标准进行补足。
按照上述还建标准计算后，超出部分按照重置价补偿。
产业发展用房按照劳动力人均不超过160平方米的标准，在还建或开发用地中集中配建。对于已经批准的改造方案中确定的产业用地，可按照节约集约用地的原则，在符合城市总体规划的前提下，适当提高用地开发强度，但要按照规定程序办理，并补办土地出让手续、缴纳土地出让金。
将控制用地征地补偿费列入综合改造成本。对于前期未列入改造成本、但成本已批复的，按照已公布的省、市征地统一年产值标准和区片综合地价所确定的金额，折算成村集体产业发展用房建筑规模，也可由相关接收单位进行支付。
各区要加强查违控违的力度，坚决遏制边改造、边违建、边抢建的不良风气。对于锁定数据、标图建库后新增违法建设一律拆除，且不给予任何形式的补偿。
（三）依法开展房屋征收工作
各区在“三旧”改造房屋征收工作中，要坚决维护城市整体利益和长远利益，依法维护拆迁户的合法权益和开发商正当利益。既要严格依法办事，又要注意工作方法，充分听取被征收人的意见，制订征收补偿方案；要严格履行征收政策，实施公平补偿，切实维护被征收人的合法权益。对少数被征收人无法达成协议的，要多做宣传、解释工作。经多次协商仍无法达成协议的，各区要依法作出征收补偿决定，并依程序申请法院强制执行，法院应当依法及时受理并作出裁定。
（四）加快推进还建房建设
各区在实施“三旧”改造过程中要先行启动还建房建设，充分利用轨道交通沿线区域安排还建用地，有效解决拆迁居民交通、就业和生活问题。在保证工程质量的前期下，切实加快项目建设，确保动迁村民得到及时妥善安置。相关部门要积极协调、主动服务，认真梳理还建房建设的审批程序及要件，简化审批流程，缩短办理周期，为还建房建设顺利推进创造条件。
六、切实加强对“三旧”改造工作的领导
（一）组织机构及分工。成立市“三旧”改造工作领导小组，负责“三旧”改造规划、政策、计划等重大事项的决策和统筹。以市城中村与旧城改造办公室为基础，组建市“三旧”改造工作办公室（以下简称市“三旧”办），作为市“三旧”改造工作领导小组的常设办事机构，负责“三旧”改造工作的组织协调、政策监管、督办考核等工作，定期组织召开联席会议，及时、有效地解决“三旧”改造建设工作中遇到的各种问题和困难。市国土规划局、市住房保障房管局等相关部门要成立工作专班，负责“三旧”改造业务管理工作，并建立长效管理机制。各区也要成立相应的“三旧”改造机构和工作专班，负责本区“三旧”改造具体实施工作。各有关部门和单位要在各自职责范围内，配合做好“三旧”改造的各项工作。
（二）坚持规划引领。“三旧”改造要突出规划的前瞻性，结合城市上位规划的整体布局统筹考虑。加强“三旧”改造项目的规划审批管理，对每一个具体改造项目都要认真研究评估，确保符合产业发展、重大基础设施建设、生态环境保护等要求，方可启动实施改造，避免出现规划混乱和资金资源浪费。严格按照城市总体规划和经市政府批复的改造规划方案实施“三旧”改造，推进集中成片改造。
（三）健全完善配套制度。市“三旧”办要会同市法制办、市财政局、市国土规划局、市城建委、市住房保障房管局等相关部门，尽快建立健全相关配套制度。在总结前期经验的基础上，进一步完善“三旧”改造成本测算办法、征收意见征询办法、规划和补偿安置方案信息公开办法，按照简化程序、开辟绿色通道的要求，进一步优化项目审批流程，提高服务效率，为“三旧”改造工作顺利开展创造有利条件。
（四）强化管理和监督。“三旧”改造工作实行年度计划管理，按照“三旧”改造年度计划，市、区签订目标责任状，由市考评办将其统一纳入绩效管理考核范畴。建立和完善相关责任追究制度，纪检监察部门要加强对“三旧”改造工作的检查监督，对在“三旧”改造工作中，故意推诿、失职渎职等不作为、乱作为的行为，坚决予以督查问责；涉嫌弄虚作假、徇私舞弊、贪污受贿等违法犯罪行为的，移交司法机关依法处理。
东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区的“三旧”改造政策，可参照本意见，结合本区实际另行制定。
二〇一三年九月二十六日